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北京楼市,顶不住了?

最近的北京楼市楼市有点魔幻 ,北京也在内。顶不住



怎样魔幻呢?土地市场冰火两重天,既有45抢1的顶不住局面  ,也有央企兜底的北京楼市收场;新房市场都在宣传热销,但基本上都在降价卖;二手房市场成交下降 ,顶不住挂牌量却创造了新高。北京楼市

这显然已经不是顶不住海水和火焰的问题了 ,北京天气越来越热,北京楼市人心也越来越浮躁 ,顶不住人们眼前看到的北京楼市世界也越来越不真实 。

今天,顶不住楼Sir通过数据,北京楼市来聊一聊最近北京市场的顶不住这些魔幻现象 ,希望能够透过现象,北京楼市触碰到那些本质的东西 ,虽然这很难。



土地市场冰火两重

先来说说上周北京的土拍吧 ,最吸睛的莫过于顺义后沙峪69地块:

45抢1

那可是真真 ,创造了北京土拍的历史。



◎后沙峪地块土拍现场(图源凤凰网房产北京站直播)
这45家房企中,既有中海、越秀 、金茂、龙湖这样的老朋友,也有福建雄旺  、芜湖康润 、如皋润皋这样的生面孔 。

后沙峪69地块在如今的市场环境下为什么仍被群雄逐鹿 ?

楼Sir总结了几点缘故:

首先在于69地块素质不错,地块比较纯粹 ,1.8的容积率、36米的控高要求,妥妥的洋房和小高层的配置 。



◎69地块建设要求

再就是,69地块位于顺义区发展最好的后沙峪地区 ,地块邻近医院 、学校 、交通 、商业配套齐全。



◎19街区69地块 、20街区6001地块位置

最重要的缘故 ,楼Sir认为是  ,仅仅要拿下69地块就能赚钱。

69地块的成交价是16.56亿元,这在北京,算是一个低总价地块 ,也在一点儿房企的承受范围之内。

此外,69地块的楼面价为2.91万/平 ,地块指导价为期房5.8万/平  ,现房6万/平。售价与楼面价的缝差在2.89万/平—3.09万/平之间 ,利润空间充足。

这次土拍虽然仅仅有4块地,可依然将房企们的“势利眼”展现得淋漓尽致 。

与后沙峪两地块吸引80多家房企争抢,形成鲜明对比的是,石景山衙门口713地块则显得异常落寞。



◎衙门口713地块具体位置

713地块最终被中海以28.3亿底价获得 。

这个成果,在楼Sir看来,意料之中 。缘故是 ,713地块不好算账。

首先这块地不是纯宅地 ,是1宗F1住宅混合公建用地,30%接近2.4万平的公建配套 ,对开发运营能力要求较高。

再就是,713地块起始价28.3亿元  ,楼面价约5.1万/平 ,销售指导价7.95万/平,利润空间尚可。

但这块地一旦有房企往上叫价,利润空间会进一步压缩 ,要是拍到底价上限 ,楼面价和销售价的缝差就仅仅有1.6万/平 ,会坑死开发商。



◎713地块信息

面对越来越精打细算的开发商 ,石景山713地块 ,就仅仅有底价成交的命运 。

就一句话,你能让我挣钱 ,我就考虑拿地。你看 ,就是这么简单 。

因此 ,虽然有45抢1的史诗级场面出现,但也有底价拿地的爆冷结局 ,你能说北京土地市场是真的火热吗?

我们都在用力地活着 。



二手房挂牌突破12万

再来聊聊北京的二手房市场 ,截至楼Sir发稿前,链家现在的二手房挂牌数量已经达到:

12万



◎图源北京链家官网

楼Sir用链家官网的筛选条件做了筛选 ,得出了一组数据:

去除商业类、车位等 ,链家官网二手住宅挂牌量为:11.21万;

权属是商品房性质的二手房挂牌量为 :9.31万;

有电梯的二手房挂牌量为7.01万;

楼龄在20年以上的二手房挂牌量为5.71万;

楼龄在10年以内的二手房挂牌量为1.26万  。

去年的11月份,#北京二手房挂牌量突破10万套#的话题冲上热搜时,楼Sir也做过分析。

和如今的12万相比,咱们来看看 ,有哪些变化。

去年11月4日,北京链家挂牌的10.1万套二手房中,楼龄20年以上的房源 ,有4.2万套 ,占比41.58%。

今年6月6日  ,北京链家挂牌的12.1万套二手房中 ,楼龄20年以上的房源 ,有5.71万套,占比47.19%。



◎老破小示意

还有一个数字 ,值得注意 。

去年11月份的统计中 ,北京链家挂牌的10.1万二手房源,10年以内的次新房源有1.6万套,占比15.84% 。

而如今(6月6日),12.1万套二手房中 ,10年以内的次新房减少到1.26万 ,占比也降至1成左右  。

这意味着,打算出售的二手房中  ,“老破小”的占比越来越高,“次新房”占比越来越低。

也就是说,北京二手房挂牌量越来越多,但优质的房源却变得更为稀少  。



◎次新房示意

我们再来结合成交看 。

上周一周(5月29日—6月4日) ,北京二手房网签套数连续四周下降,跌破3000套 ,仅仅有2970套,环比下降2%。

而近一周,链家平台二手房挂牌量达到4086套 。

按照趋向 ,挂牌量要是一直大于成交量 ,北京二手房市场挂牌量还会再往上增长 。

再看月度成交量,北京在今年的2  、3月份经历了一波小阳春 ,2月份二手房成交量达到1.53万套 ,3月份更是突破两万套 ,达到2.22万套。

着实是经历了一波小高潮 。



◎图源链家官网

但好景不长,疫情后积压的购买力在这两个月得到充分释放 。4、5月份二手房市场开头回归正常 ,4月份二手房成交量降至1.39万套,5月份再降到1.3万套 。

每月1万多套的成交量,在北京算是正常现象,也不能说明北京二手房市场遇冷。

但挂牌量越来越多确实是个不可忽视的现象,尤其是优质次新房变少 、老破小越来越多,加之北京学区房政策频繁出台 ,以及房产证上必须出现房龄的要求下,那些楼龄偏大,周边又没有好的配套的房子,仅仅会更难卖 。

我们等着看,北京的二手房挂牌量,会不会出现新高?



新房都在降价卖?

最后 ,说说新房  。

先看成交数据 ,整个5月,北京新房市场无论从供应量 、成交数量 、成交面积还是成交单价来看 ,都是 :

下降

具体来看,北京2023年5月份:

新增供应1391套,环比下降6%;

新增成交5830套,环比下降25%;

成交面积73.19万平,环比下降25%;

成交均价5.32万/平,环比持平;
成交金额389.3亿元,环比下降25%。

这组数据说明 ,在北京,二手房市场不好过 ,新房市场也不咋样 ,整个行业仍然处于水深火热的状态 。

除了整体的成交数据 ,还要拿什么来探讨一下北京新房市场呢 ?

楼Sir想了想北京最近热销的一点儿项目 ,那就做做项目指导价和网签价之间的价差吧。



◎北京部分新房网签价、指导价对比

在楼Sir统计的26个新房项目中,仅仅有4个项目的网签均价高于销售指导价 ,而且高的不多。

也就是说 ,目前北京大部分的新房项目,其实都在 :

降价卖

其中价差最大的,是房山的北京建工揽星宸  ,竟超过了1万/平。

房山的新房项目已经内卷出了新高度,包括比揽星宸近几个地铁站的学府印悦二期 ,也是在降价卖,指导价网签价价差达到5365.96元/平  。

没方法,房山新房不好卖,不降价更不好卖 。

楼Sir还发现了两个项目  ,就是指导价都为9.5万/平,而且紧挨着的两个项目—中海和瑞叁号院和永定金茂府,实际售价却不一致 。

从网签均价来看 ,永定金茂府的网签均价为9.35万/平 ,与9.5万/平的指导价相差不大 。

而中海和瑞叁号院的网签均价仅仅有8.91万/平,与9.5万/平的指导价相差6089元/平 。

当然,虽然是在北京 ,也逃不出“性价比”这个词。

实际成交套数来看 ,截至6月6日 ,永定金茂府成交78套,而更“便宜”的中海和瑞叁号院成交了258套,是永定金茂府总成交的3倍还多 。



◎永定金茂府网签信息



◎中海和瑞叁号院网签信息

在没有降价卖的4个项目中  ,咱们来说说栖海云颂。

栖海云颂在海淀,就在中海富华里汇园的南边 ,汇园的实际网签均价是8.26万/平 ,与栖海云颂的网签均价一致 。

但在指导价方面,汇园是8.5万/平 ,栖海云颂却是8.2万/平,位置一致的情况下 ,栖海云颂完全可以顶着汇园的价钱卖 ,不用刻意降价。

综上  ,北京的房地产市场 ,土地要看不太好的地会不会有人争抢,二手房要看老破小好不好卖 ,新房则要看有多少在顶着指导价在卖 ?

要是,冷门地块都出现争抢,二手房新成交大于新挂牌 ,新房大部分售价高于指导价,再来谈北京市场转暖了 。

要是不是 ,那还是要淡定 ,不要人为制造焦虑和恐慌。

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