楼市“小阳春”后降温，因城施策再迎高潮，一线城市会松吗？
5月楼市延续降温趋向 ，后降会松不少二线城市开头新一轮因城施策 ，温因方向包括放松限购 、城施策再潮线城市公积金政策优化、迎高购房补贴等 。小阳春与此同时 ，楼市市场对“小阳春”后“熄火”的后降会松一线城市政策调整预期不断升温 ，6日，温因一则关于放开一线城市限购的城施策再潮线城市媒体文章引起广泛讨论 。
多个第三方平台统计数据显示 ，迎高5月多数城市销售面积环比延续下降态势 ，小阳春企业推盘量也有明显下降 ，楼市供需两端体现低迷 。后降会松中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示 ，经过前期积压的需求释放完成 ，市场购房需求动能减弱 。而在一线城市，随着二手房挂牌量持续增长，议价空间增大也会导致购房者观望情绪加重 。
有机构人士对记者表示 ，目前最乐观的预期是需求端稳定 ，大幅度反弹概率较低 。贝壳研究院则指出 ，对于目前房地产市场的波动 ，还需要更加中性 、客观分析 ，防止非理性预期的“自我实现” 。从一线城市的政策空间来看 ，陈文静认为 ，北京 、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松 ，前期已经试水的“一区一策”有望进一步推广 。
“仅仅快乐了45天”
从统计局公布的数据来看 ，今年1~4月全国商品房住宅销售额增长达11.8% ，销售面积同比增长2.7% ，增速连续两个月为正 。不过单看4月 ，这两个数据较3月均出现较明显下降，商品住宅销售面积 、金额分别为6715万平方米 、8373亿元 ，同比增长8.1%和30.1% ，但环比下跌48%和38% 。
从多个第三方平台数据来看 ，5月楼市延续了“小阳春”后的降温趋向 ，其中中指研究院统计数据显示，5月前三周重点50城新房成交面积较4月周均下降近两成 。
多位中介人士向记者印证了上述趋向 ，以北京为例 ，某大型中介机构新房和二手房成交在2月达到近万单高峰 ，3月以来逐渐回落 ，稳定在2月成交的半数水平 。部分二三线城市也有此趋向 ，有中介人士称“仅仅快乐了45天” 。
也是在这一背景下 ，各地楼市调整压力有所增加 ，4月以来 ，部分核心一二线城市又开头密集优化楼市政策 ，方向仍然是前期“工具箱”中的放松限购、公积金政策优化、购房补贴等 ，但优惠力度较此前更大 。
例如 ，哈尔滨住房公积金管理中心于6月5日发布通知称 ，将于6月10日起执行新的“商转公”管理方法，推出“先还后贷”“顺位抵押”两种“商转公”申请方式；青岛在本月初推出多项楼市新政 ，包括放松限售期限 、对非限购区域首套房首付比例调降至20%等；苏州自6月1日起，公积金账户余额可提取用于支付首付 ，且不影响公积金贷款额度 ，适用于新房、二手房；南京自6月1日起 ，多子女家庭（有两个及以上未成年子女） ，首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度可上浮20% ，同时首套房人均面积认定标准有所放松；泉州针对新落户人员给予购房补贴 。
据中指研究院统计 ，今年以来 ，已有百余城出台房地产调控政策近300次 ，其中1~4月房地产政策优化频次稳定在60次左右 ，较去年高峰期有所降低 ，5月政策出台频次有所放缓 ，其中三四线城市政策出台频次明显下降 ，核心城市继续微调稳定市场预期的频率更高 。
今年4月末召开的中央政治局会议指出 ，要坚持房子是用来住的 、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策 ，支持刚性和改善性住房需求 ，优化商品房预售资金监管 ，促进房地产市场平稳健康发展 。
在不少业内人士看来，会议整体基调并没有受一季度局部市场升温干扰 ，预计短期内房地产政策将继续保持宽松状态 。陈文静认为 ，2022年以来政策密集出台后 ，三四线城市行政限制性政策进一步放开的空间有限 ，二线城市成为政策出台主力 ，力度也在既有政策基础上不断加大。5月以来，房地产市场活跃度进一步下降 ，预计短期内一二线核心城市楼市政策可能还会继续优化 。
一线城市会松吗 ？
从三四线城市到核心二线城市 ，几轮优化政策出台后 ，政策效果已有边际减弱的趋向。在楼市回暖不及预期的背景下 ，市场对一线城市政策放松的预期也不断升温 。6月6日 ，有媒体发文称 ，一线城市房地产限购应适时优化调整 ，引起广泛讨论。
事实上，近期多个一线城市均有优化政策出台 ，例如4月北京住建委宣布将房山作为多子女家庭和职住平衡家庭购房政策“一区一策”的试点区 ，随后房山宣布将针对引进人才最高发放100万元购房补贴；上海、广州 、深圳则宣布上调多子女家庭住房公积金贷款额度 ，去年上海临港曾对非本市户籍人才降低购房门槛 。另外针对租房 ，广州、北京陆续提高了公积金提取比例 ，前者租房提取限额从每人每月900元提高至1400元 ，北京则从每月1500元提升为每月2000元 。
不过 ，目前一线城市楼市新政主要为微调 ，陈文静认为 ，各城市政策调整的整体力度较小 ，效果相对有限 。
综合去年以来各地楼市新政 ，降低房贷利率 ，调整首付比例 ，优化公积金贷款利率与额度，给予购房补贴 ，放松限购 、限售等“四限”政策 ，是主要方向 。经过几轮调整 ，房贷利率和“四限”政策在不同类型城市之间的差距逐渐拉大 ，二者也被视为效果最明显的两大调整方向 。
贝壳研究院数据显示 ，5月百城首套房贷利率较上月继续微降1BP ，最新均值为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91% ，继续与上月持平 ，且随着符合政策条件的城市逐步下调首套房贷利率下限，城市调整频率有所下降 。但分城市来看，一线城市首二套利率继续维持不变 ，分别为4.6%、5.13% ，其中首套利率较二线城市的3.98%依然较高，市场对缩小一二线城市首二套房贷利率差距的呼声渐高。
另外 ，从限购政策来看 ，据中指研究院统计，2023年以来，已有杭州 、南京 、合肥 、郑州 、沈阳 、厦门 、武汉 、长沙 、济南等14个城市对限购政策进行了优化 。对比之下，一线城市多处在试水阶段 。上述媒体文章指出 ，随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立 ，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整 ，直至退出 ，而代之以稳定的 、制度化的长效机制 。
陈文静认为 ，目前一线城市调控政策仍较为严格 ，若政策能跟进优化 ，有望向市场释放更加积极的信号 ，起到稳预期、提信心的作用 。从政策空间来看 ，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松 ，可适当降低非普宅的首付比例和税费 ，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛；同时 ，核心一二线城市限贷政策 、限购政策仍有较大优化空间 ，“一区一策”原则有望推广 ，建议结合生育政策 ，对多孩家庭给予多维度支持 。
根据中国房地产指数系统百城价钱指数 ，2022年12月 ，北京 、上海新建住宅价钱较2014年12月分别上涨约40% 、59% ，新房平均价钱均超过4万元/㎡ ，二手住宅平均价钱均超6万元/㎡ 。另据中指数据 ，去年北京四环至五环 、五环至六环 、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元 、610万元 、395万元 ，上海内环内 、内外环之间 、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元 ，均明显高于普宅标准线。
预期转向也要理性
楼市“小阳春”之后的持续回落 ，让市场预期逐渐由谨慎乐观再次转向偏悲观。对于“熄火”缘故，陈文静认为 ，经过前期积压的需求释放完成 ，市场购房需求动能减弱 。而在一线城市 ，随着二手房挂牌量持续增长，议价空间增大也会导致购房者观望情绪加重。
“买涨不买跌已经深入人心了 ，就算是刚需，自己住 ，房价要是住着住着一直跌，那也不是一件让人舒服的事情 。”这是一位来自三线城市的刚需购房者心声 ，他也属于观望人群 。有机构人士对记者直言 ，地产需求方面很难再有很大的反弹 ，目前最乐观的预期是需求稳定下来 。
从记者接触了解的多地中介反馈来看，一季度回落后，楼市每月成交的确“稳定”了下来 ，且相比去年的低基数明显好转 。但目前市场的悲观情绪来自多个方面 ，其中包括人口红利过后的潜在购房需求转弱 、二手房挂牌量大增 、房价下行等。
不过贝壳研究院指出，对于目前房地产市场的波动 ，还需要更加中性 、客观分析 ，防止非理性预期的“自我实现” 。
首先 ，对于成交量波动较大，贝壳研究院认为 ，一季度成交量冲高有其特殊性 ，主要受积压需求释放影响 ，目前累计成交量同比依然维持正增长 ，而且重点50城客户看房需求显示潜在购房需求并不弱 。
其次，对于二手房挂牌量持续增加 、部分业主降价卖房是否预示着房价大跌等问题 ，贝壳研究院指出 ，5月重点50城二手房挂牌房源价钱调降比例仅仅占整体挂牌量的30%~40% ，处于正常水平，成交价/挂牌价之间折价率为90% ，较1~4月没有明显回落 ，且好于2022年同期；截至5月底 ，重点50城二手房挂牌量同比增加17% ，并未超过近年来月均水平 ，且其中“老破小”比例上升带动挂牌均价下跌 ，从成交与挂牌同步性来看 ，挂牌增加的真正缘故是换房 ，而非抛售 。
（来源 ：第一财经）