现在上海二手房，降多少才能卖掉
一直以来 ，现上海在全国二手成交中排行第一
最多的上海手房少时候一年有超20万套成交，即便去年楼市遇冷 ，降多上海也依然是现全国二手成交量最高的
不过最近上海的二手行情开头有下跌的趋向
今年小阳春过后开头明显出现下滑 ，从3月高峰期2.4万套 ，上海手房少减少到5月的降多1.53万套
如你所可见，二手市场变的现没那么好了
因而二手房成交难 ，我们也发现不少房东为了尽快卖房 ，上海手房少一再降价
就拿中介的降多朋友圈来看 ，整个四月 、现五月晒出来的上海手房少房源基本上都是这样的
据中介所说 ，着急卖的降多房东几乎都在清一色的降价，降价80万、现甚至低于市场价100万+
抛开房东降价卖房的上海手房少焦虑 ，我们更想关注的降多是，此时此刻上海二手市场的议价空间
换句话说 ，到底降价多少才能卖出去
基于整体数据维度 ，以及中介的反馈上来看 ，现在上海二手市场的议价空间在5%-10%
而在这之前 ，上海今年2-3月市场很好的时候 ，房东几乎不谈价就可以成交
为了获得一个相对真实的路径 ，我把二手房分不同品类 ，找链家中介一个小区一个小区地问 ，通过足够多样本的成交 ，以及市场调研的整理之后
最后还是有一点儿意外收获的 ，降多少才能卖掉 ，最多可以降几个点 ，降价模式又是怎样的
ps ：文章开头之前 ，关于数据维度有几个点先交代一下
1.关于二手小区案例 ，都是2022年11月至今年挂牌的房源 ，并且从挂牌到成交都在半年就卖掉了
2.数据根据4-5月最新真实成交统计，统计时间 ：2023/5/31-2023/6/5
01
市中心老破小 ，基本要降价10-20万才能卖掉
对于上海市中心20年以上老破小，4-5月的降价率基本在3%-6%
在目前市场上 ，一套总价三百万左右的房子 ，挂牌价和成交价之间价差在10-20万左右
例如挂牌300万，最后卖出的价钱可能在280万 ，以此类推
从成交周期来看 ，最快的仅仅要1个月，最长的3个多月
据中介说 ，在上海楼市没有那么好的时候 ，相对来说 ，老破小可议价空间普遍都比较大
那些想要尽快卖掉房子的房东都在降价出售
很多时候客户看房，也都会参照本小区的历史成交价 ，挂牌价太高的房子就很少会考虑
因此 ，正在挂牌的房东也在调低价钱 ，但并不是一次性降最低，而是分多次几万几万的降
这一套61平的两房 ，从2023年1月挂牌370万 ，近四个月调价5次
第一次降5万 、第二次降6万...最近的一次降价16万 ，前前后后一共降价47万还没有卖掉
上海老破小在二手市场占比本就较高 ，一般都是卖掉后置换的客户比较多 ，业主诚意卖价钱就好谈一点
虽然目前老破小杀价容易 ，但上海热点板块的次新房，相对来说价钱不好谈了 ，降幅在3%-5%
我选了几个典型案例，浦东唐镇的绿城玉兰花园降价率5% ，前滩板块的华唐名邸3% 、大虹桥的万科天空之城（一期）3%...
一旦降价，大概仅仅要1-2个月就能成交
对于这些热门板块的次新房 ，从居住品质来说还是可以满足的，适合长期居住
而且次新房在二手市场上也比较有竞争力 ，因此降价幅度并不是很夸张
02
挂牌量越高反而更需要降价
在上海典型的大型社区 ，如上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园 、万科城市花园
一个小区有上万套房源，这个体量相当于10个普通小区那么大 ，少的也有四五千套
基于小区房源多 ，挂牌量也在走高 ，这几个小区目前都有100套左右在挂牌
在足量的挂牌面前，总有一点儿房东愿意出比想象中底线价钱更低的价钱
最高降幅达7%，成交周期最少的仅仅有几天 ，最多的要近3个月才能成交
降价越狠 ，成交的越快
也正是因而出现这些个别成交案例 ，其他房东想要在这么多同户型房源中把房子卖掉 ，也要跟着降价
也有一点儿房东因而和客户面谈价钱没谈拢 ，又不愿意降价出售而下架房源，更多的议价权其实掌握在客户手上
再看那些极少有挂牌出售的小区 ，包括联洋花园（三期） 、嘉园、强生古北花园 、上海滩花园 ，挂牌量仅仅有10套左右
降价2%-6%，大约1-2个月成交周期
其实 ，小区挂出的房源少 ，也意味着大部分房东比较惜售 ，谈价空间也不会特别高
那些愿意降价的房东 ，成交也会快一点
在今年二手市场不太好的时候，议价空间跟挂牌量也有很大关系 ，随着挂牌房源的增加 ，房东要是想要卖掉房子往往更需要降价
03
上海老牌豪宅，最近降价百万才能卖掉
有别于普通小区，上海豪宅一降价就是几十万，上百万
我找了几个上海总价2000万以上豪宅样本 ，世茂滨江花园 、财富海景花园 、九庐 、翠湖天地、翡丽云邸 、中海建国里
根据4-5月的成交记载显示，它们的降价空间在68-400万
降价之后 ，最快的仅仅要十几天 ，多则半年之内卖掉
长宁天山某豪宅 ，最近有一套挂牌的4房户型近两个月挂牌价一降再降
要是从时间线来看 ，3月份刚挂牌3200万 ，从3月19日开头降价 ，降50万、降19万、降31万、降70万 、降50万 ，每一次降价内心都在滴血
近2个月降价5次 ，相比最开头的挂牌价已经降了220万，并不是一下降至最低 ，而是分多次小幅度降价
而在真实的成交案例里 ，九庐一套房子 ，7天内降价250万才卖掉
最新成交时间5月29日 ，最终以单价21万/平 ，总价3800万的价钱卖出
当我去链家网上查找5月之前的历史成交记载，发现今年3月份九庐的真实成交单价在22万，而且从降价到成交仅仅用了短短几天
中介在接待大量的二手交易，他们是最清楚不过现在的市场议价情况 ，房东愿意降多少 ，最后三方坐下来面谈的时候 ，降多少才能卖掉
以上这些数据的呈现 ，虽不说必定都对 ，但是也是通过一个个市场调查 ，以及中介透露的真实市场情况 ，多少是可以作为参照的
04
五大新城 ，最夸张的也要降10%才可以成交
上海郊区的五大新城也比较有代表性 ，大部分刚需客会选择这里
我重点选择了几个新城2015年左右的小区 ，除了临港新城最近没有什么成交之外
松江 、嘉定 、奉贤 、青浦这几个区域的成交小区中 ，降价率最高达10%
大部分房源都是从2022年11月-今年5月挂牌的 ，挂牌价和成交价中间降了5-20万左右
以松江九亭板块的贝尚湾为例，2023年3月挂牌的一套房源 ，挂牌价600万 ，成交价577万 ，降价23万
再看看今年3月份的时候，贝尚湾同样面积的户型成交价596万，相当于5月份房东比之前要亏了20万左右
同样户型里这套已经是最低价了，因此从挂牌到成交仅仅用了41天
五大新城也是成交周期最快的区域，最快的2天就卖掉了
缘故可能是因而总价低 ，挂牌价低于小区市场价 ，很多客户愿意去看这种性价比高的房子 ，房东愿意降价就好成交
05
最后我们再来做一个小小的总结
1. 要是是市区老破小，降价空间在10-20万左右 ，要是没有学区溢价 ，老破小降5个点左右比较好卖一点
2.上海老牌豪宅，例如仁恒滨江园 、世茂滨江花园等 ，可能降得更多 ，一般在5%-10% ，一降价就是几十万上百万
3.从挂牌量维度上来看 ，对于高挂牌率的大社区可能要降接近7% ，而低挂牌率的小区则可以降少一点 ，1-2个月左右就可以成交
4.五大新城 ，降价幅度普遍集中在5% ，最高10%
另外 ，降价多少也会影响成交周期。那种仅仅要10天 ，一个月就能成交的 ，当下很多时候都是跟房东愿意降价出售有关
关于要是要降价出售 ，该怎样调价比较合适 ，我也帮各位打听了一下
从中介的口风来看 ，也分两种情况
一个是，要是是底楼 、临街这种不太受欢迎的房源 ，建议一步到位直接挂底价
因而现在对于挂牌价高于市场价太多的房源 ，整体上没有什么客户愿意去看房
中介一般会建议先降到跟市场价差不多 ，价钱合适可以吸引更多的客户关注，增加带看量的同时 ，也能进一步加快成交周期
二个是 ，要是不着急卖还在观望 ，建议选择一点点降 ，刚挂牌时价钱高一点，然后再几万几万的降
在看房的时候，中介往往都推荐诚意卖的房东，因而他们可以更多的争取向房东砍价，来促成交易
现在的市场是客户市场 ，对于房东的要求则是 ，谁能够有更多的议价空间
以上为正文 ，来自微笑向暖
